Сущность ошибок, содержащихся в ЕГРН

Деятельность по совершенствованию системы государственного кадастрового учета осуществляется достаточно быстро и серьезно, она направлена на то, чтобы свод сведений о недвижимом имуществе был более достоверен и содержал меньше неточностей и ошибок. Однако, не стоит забывать, что документы на основании которых сведения об объектах недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости готовятся людьми, имеющими свойство ошибаться, следовательно, ошибок, содержащихся в реестре избежать не удается. Тем не менее законодатель признает данный факт и квалифицирует эти ошибки как технические и реестровые, что находит свое отражение в ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Указанный федеральный закон вступил в силу в 2017 г., до этого времени правоотношения в сфере учета недвижимого имущества регулировались Федеральным законом от 24.07.2007 №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» и Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В 2007 г. наличие ошибок в государственном учете приобретает официальный характер и в период действия ФЗ №221 от 24.07.2007 ошибки в кадастре недвижимости разделялись на технические и кадастровые.

В соответствии с ранее действовавшими положениями ФЗ №221 под кадастровой ошибкой понималась воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости [8]. В свою очередь, действующее законодательство определяет реестровую ошибку как воспроизведенную в Едином государственном реестре недвижимости ошибку, содержащуюся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшую вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибку, содержащуюся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном Федеральным законом, либо в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона [7]. Исходя из анализа указанных положений можно сделать вывод о том, что понятие реестровой ошибки более обширное, ввиду обширности свода данных ЕГРН; новый термин подчеркивает уникальные характеристики, позволяющие отличить реестровую ошибку от ошибок технических, указывая на виды документации, которые могут содержать такие промахи [2, с. 51]. В определении вида ошибки важную роль играет лицо, ее допустившее: за техническую ошибку ответственен орган регистрации права, за реестровую ошибку – лицо, подготовившее документы, поступившие в орган регистрации права и сведения из которых попали в реестр, в частности, таким лицом может быть кадастровый инженер, допустивший ошибку при подготовке межевого плана. Реестровые ошибки могут также передаваться в ЕГРН из сведений, которые содержались в других базах данных, при наличии в них кадастровых ошибок, т.е. без подачи документов в орган регистрации права [10, с. 399].

Технические ошибки представляют собой описки, опечатки, грамматические, арифметические или т.п. ошибки и могут быть допущены в отношении любых сведений, содержащихся в ЕГРН. В отличие от реестровых ошибок технические ошибки допускаются в момент внесения информации в ЕГРН, в то время как реестровые – до внесения сведений в ЕГРН. Дополнительным параметром, позволяющим разграничить технические и реестровые ошибки, является процедура их исправления: как правило, исправление технической ошибки намного проще исправления реестровой ошибки, поскольку недочеты содержатся в самих документах, поданных в орган регистрации права.

В качестве основных причин возникновения реестровых ошибок можно назвать следующие: –проведение кадастровых работ кадастровым инженером без выезда на местность, занесение в межевой или технический план координат с использованием картографических материалов и сведений о смежных участках, являющихся ранее учтенными [1, с. 146]; –неисправность оборудования, использованного при осуществлении кадастровых работ; –низкая квалификация кадастрового инженера; –неверный перевод описания местоположения земельного участка в систему координат, используемую для ведения государственного кадастрового учета [4, с. 38].

–Самыми распространенными реестровыми ошибками являются:

–расхождение между координатами границ участка и их фактическим местоположением; –отсутствие согласования границ земельного участка со смежным участком, находящимся в общем пользовании; –необоснованные сведения относительно видов разрешенного использования данного участка, которые внесены к межевой план [9, с. 223].

Мотлохова Е.А. выделяет следующие категории реестровых ошибок: ошибки технического характера и ошибки правового характера, относя к ошибкам технического характера ошибки, возникающие при неточности приборов, применяемых кадастровым инженером, при переводе описания местоположения земельного участка из одной системы координат в другую, а также вызванные объединением ЕГРП и ГКН в ЕГРН; в качестве ошибок правового характера автор указывает на ошибки, возникающие при составле- нии межевого плана кадастровым инженером с нарушением правил его составления, в случае нарушения процедуры согласования границ, а также при утверждении схемы земельного участка незаконным распоряжением органа государственной власти [6, с. 121].

Именно реестровые ошибки становятся причиной нарушения права собственности на недвижимое имущество, и процесс их исправления требует значительных усилий и осуществляется по определенным правилам.

Существует несколько способов исправления реестровых ошибок:

–подготовка межевого плана, на основании которого в ЕГРН будет произведен кадастровый учет изменений сведений об участке; –самостоятельное исправление реестровой ошибки Управлением Росреестра совместно с филиалом ППК «Роскадастр»; –судебный порядок.

Рассмотрение вопроса исправления реестровой ошибки в судебном порядке осуществляется посредством подачи соответствующего иска в районный суд по месту нахождения земельного участка. С соответствующим исковым заявлением вправе обратиться субъекты, обладающие определенными правами на объект недвижимости; заинтересованные лица, чьи права нарушаются в результате допущенной ошибки; орган регистрации права [5, с. 32]. Как правило, по таким спорам назначается судебная землеустроительная экспертиза, поскольку нарушение земельных прав и интересов связано с нарушением процесса формирования земельного участка и подготовленной в результате его землеустроительной документации с нарушением требований законодательства, следовательно, проведение землеустроительной экспертизы является единственным путем выявления причин возникновения земельного спора [3, с. 227]. Бремя доказывания наличия реестровой ошибки лежит на истце.

Вступившее в силу решение суда по данной категории дел является основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН и должно содержать все необходимые сведения о площади и границах участка. С момента исправления реестровых ошибок и внесения соответствующих изменений орган регистрации прав уведомляет об этом правообладателей недвижимого имущества в течение 5 рабочих дней. Некорректные данные, отраженные в ЕГРН, могут привести к серьезным проблемам, препятствуют правообладателям реализовать свои права по распоряжению своим имуществом, влияют на формирование налогооблагаемой базы, их исправление представляет собой длительный, трудоемкий и экономически затратный процесс, который проходит через ряд этапов, но является важным и необходимым мероприятием.